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浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法
发布时间:2012年2月15日 信息来源:规范性文件
 

  第一条 为了规范城市房屋拆迁价格评估行为,维护房屋拆迁双方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国价格法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》《中华人民共和国房地产估价规范》和《浙江省社会中介机构管理办法》的有关规定,制定本办法。

  第二条 在城市规划区内国有土地上,市、县人民政府和有关管理部门进行房屋拆迁评估管理,房地产评估机构从事房屋拆迁评估业务,应遵守本办法。

  第三条 本办法中的下列用词含义如下:

  (一)房屋具体区位:是指在某一个特定的地段内,房屋相对于所在地段、拆迁地块的优劣程度。

  (二)市场比较法:是指房屋拆迁评估中以同类房屋的市场成交价格为基础,进行适当修正,作为该被拆迁房屋补偿价格的评估方法。

  (三)成本法:是指房屋拆迁评估中以开发或建造与被拆迁房屋相同用途、相同结构的房屋需要的成本和费用,再加上正常利润和税金作为该被拆迁房屋补偿价格的评估方法。

  (四)房屋的重置价格:是指前期工程费、建筑安装工程费、小区内配套设施费。

  (五)房屋用途:是指住宅、商业用房、办公用房、工业用房及其他房屋等用途。

  第四条 市、县房屋拆迁管理部门应当会同价格、国土资源、规划等行政管理部门按照当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格,确定被拆迁房屋的货币补偿基准价,报同级人民政府批准,并在每年3月底前公布。

  第五条 市、县房屋拆迁管理部门应当会同有关部门,制订上一年度各类房屋的重置价格,房屋具体区位、建筑结构、成新、层次、朝向等因素的确定方法或其变动幅度,房屋装修和附属物补偿标准,报同级人民政府批准后实施。

  第六条 市、县房屋拆迁管理部门可以制订非住宅采用市场比较法、成本法进行拆迁评估的有关管理规定,报同级人民政府批准后实施。

  第七条 房屋拆迁价格评估应当委托有资质的房地产评估机构进行。房屋拆迁评估中的主要评估人员应当是注册房地产估价师。房屋扩迁评估报告必须经注册房地产估价师签字并经评估机构盖章。

  第八条 被拆迁房屋及其附属物和安置用房的评估基准日以房屋拆迁许可证核发之日为准。

  第九条 被拆迁房屋、安置用房的货币补偿金额,由房地产评估机构以政府公布的货币补偿基准价为基本依据,结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修及其它因素经评估确定。

  第十条 被拆迁房屋货币补偿金额的计算公式为:

  被拆迁房屋货币补偿金额=[房屋货币补偿基准价×区位差价系数×1+层次差价率)×1+朝向差价率)×1+其他因素差价率)-同类房屋的重置价格+被拆迁房屋的重置价格×成新率]×建筑面积

  安置用房评估金额的计算公式为:

  安置用房评估金额=[房屋货币补偿基准价×区位差价系数×1+层次差价率)×1+朝向差价率)×1+其他因素差价率)-同类房屋的重置价格+安置房屋的重置价格×成新率建筑面积

  附属物、装修补偿金额按规定办法计算后补偿给其所有人,法律、法规另有规定或当事人另有约定的除外。

  第十一条 不能采用本办法第四、九条规定的办法进行拆迁评估的商业、办公、工业及其他房屋,适用市场比较法。因缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时,适用成本法。

  第十二条 被折迁房屋合法占有的土地面积,超过其建筑面积除以标准容积率的,超过部分的土地面积按照《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十九条规定予以补偿。

  标准容积率为:住宅1.3,办公、商业用房1.5,工业用房0.5,其他用房1.5,各市、县人民政府在此标准上下浮动15%范围内确定。

  被拆迁房屋合法使用的土地面积,以土地使用证的记载为准。

  第十三条 房屋拆迁管理部门应当提出不少于两家房地产评估机构名单,并说明其资质、信誉等情况,供被拆迁人选择。被拆迁人应当在房屋拆迁管理部门提供房地产评估机构名单后10日内作出选择。评估机构由房屋拆迁管理部门按参加选择的被拆迁人的多数意见确定。评估机构所得赞成票相等或者被拆迁人未在规定时间内作出选择的,由房屋拆迁管理部门确定。

  第十四条 拆迁评估应当由拆迁人委托,并签订评估委托合同。拆迁人应将按规定标准计算的评估费用一次性存入市、县房屋拆迁管理部门在已协商签订监管协议的银行中开设的专户,评估完成后10日内经市、县房屋拆迁管理部门同意方可使用。拆迁许可一证规定范围内的拆迁房屋及其附属物的评估与安置用房的评估应当委托同一家评估机构进行。

  第十五条 拆迁当事人应当如实向评估机构提供评估所必须的材料,并协助评估机构开展现场查勘。

  第十六条 评估机构应当按照评估合同约定的时间和内容完成委托任务。接受委托的评估机构不得转让受托的评估业务。

  第十七条 评估机构应当向委托人提供全部被评估房屋的整体评估报告和各套分报告,同时向被拆迁人出具分报告。

  第十八条 评估机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估因素、依据、结果等主要情况在被拆迁地段公示,接受社会监督。公示时间不得少于10日。

  第十九条 评估机构在出具评估报告后,应向房屋拆迁当事人解释拆迁评估的依据、选用的评估方法、评估结果产生过程等。

  第二十条 当事人对评估结果有异议的,应当在公示时间内向原评估机构书面申请复核,原评估机构应当在收到书面申请后10个工作日内出具书面复核结果。

  第二十一条 当事人对复核结果仍有异议的,可以在收到复核结果后10日内向市、县房屋拆迁主管部门书面申请裁决,当事人为市、县房屋拆迁管理部门的,应向市、县人民政府申请裁决。裁决部门受理裁决申请后,可提请市、县房屋拆迁评估技术委员会对评估结果进行鉴定,房屋拆迁评估技术委员会出具的鉴定结论可作为裁决依据,裁决部门应当自受理裁决之日起30日内作出书面裁决。

  第二十二条 房屋拆迁评估技术鉴定费用,由申请人在提出裁决申请时,按评估费的50%向房屋拆迁管理部门交纳。

  第二十三条 房地产价格评估机构、房地产估价人员在房屋拆迁价格评估中违反规定的,由房地产主管部门依照有关法律、法规、规章的规定进行处罚,并依法承担相应的赔偿责任。

  第二十四条 本办法由省建设厅负责解释。

  第二十五条 本办法自发布之日起施行。
 

                                                      2002628

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