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宁波公积金政策突变,或只是新一轮调控的开始
发布时间:2017年8月1日 信息来源:乐居

  7月31日下午六点,正当所有的宁波媒体认为,今天不会再有大新闻的时候。

  微信上,住建委和宁波发布几乎同时发布了一条足以让整个宁波楼市为之一震的消息——住房公积金政策调整,可贷额度下调20万,且可贷额度计算方式按存缴基数等方式来。

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  1.额度少了20万,多项政策锁向公积金贷款

  这是继限购政策之后,宁波楼市最重磅的政策调整。而且据不少评论人士认为,其对市场的影响之大,恐怕要超过之前的限购政策。

  并且,该政策是从次日开始执行,中间没有一小时缓冲期。

  为什么上述这句话要特别拎出来?因为新政中还有一条是这样写的:

  借款人在今年8月1日(不含)前12个月(含12个月)内已提取住房公积金缴存账户资金,已提取金额可计算住房公积金缴存账户余额;在2017年8月1日(含)后提取住房公积金缴存账户资金的,已提取金额不计算住房公积金缴存账户余额。

  也就是说,如果借款人是在7月31日提了1万公积金,这1万公积金仍可以算在缴存账户余额内,如果第二天,就是8月1日取的1万元公积金,这1万元就不算在缴存账户余额内。

  这条对想用公积金贷款的人来说关系非常重大,因为新政又规定,可贷额度是和缴存余额捆绑的,且以12倍计算,多一万余额就可以多贷12万,反之就少12万,所以对于想提取公积金,又准备用公积金贷款的市民来说,提取公积金就等于少了贷款额度,不少市民会因此放弃。比如下图这位:

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  新政影响最大的是这一条:贷款额度上限从80万,降低到60万,也就是说即使某市民余额很多,他最多也就能贷60万,缴存余额5万和缴存余额10万,都只能贷60万。

  2.根据上述新政,举一个例子

  如果一位市民全家的缴存余额是3万,那么最多也就是能贷36万公积金。

  如果这位市民晚了一天,到8月1日去提取了1万公积金,那么缴存余额就变成了2万,他们全家只能贷到24万公积金。

  如果这位市民购买的不是首套房,且第一套还没结清,那么第二套房就不能再用公积金贷款。

  另外,如果每月缴存基数是1000元,现在只能每月用60%是的额度,也就是只有600元能用到贷款内。

  3.刚需市场将受影响

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  从上述案例可看出,这次政策调整将对刚需产生最直接的影响。

  首先是贷款额度少了,比如某家庭原来可贷足80万,如果是30年期,那么每月还款就是3481元。

  而现在,他们只能依靠组合贷款,公积金60万,商业贷款20万(按基准利率上浮5%计算),那么每月还款就是3700元左右。每月要多还220元左右,这还是按照最**的条件。

  如果这户家庭现在只能贷36万公积金,其余44万要依靠商业贷款,那么每月就是3900多元,每月多了500多块钱。利息总额比政策调整前多了15万。

  别看只有几百元的差距,对许多刚需来说,这是个很敏感的数字。目前业内正在对这一政策讨论纷纷,尤其是一些刚需盘,一些还没来得及办公积金贷款的客户成了最头痛的问题。

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  4.这是一个短期政策还会是长期的?

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  关于这个问题,乐居暂时无法回答,但我们可以先看看近两年来宁波公积金政策的历次调整,通过这次回顾,或许会对未来公积金政策的调整频率稍作预判。

  2014年到2015年11月,宁波公积金政策几乎半年一调

  2014年11月

  缴存职工家庭无房,购买首套自住住房,或名下有一套住房并已结清相应住房贷款,购买第二套改善型普通自住住房,申请住房公积金个人住房贷款的,执行首套房贷款政策。

  连续缴存住房公积金满2年的职工购买家庭首套自住住房,其住房公积金个人住房贷款最高贷款额度可由现行80万元/户提高到90万元/户。

  2015年5月1日

  宁波公积金贷款个人最高额度正式调整到100万元。且需要同时符合以下三个条件:职工连续缴存住房公积金满两年;首次申请住房公积金贷款;必须是购买家庭的首套自住住房。

  这次一并调整的还有购房贷款首付款比例,共分两类,

  第一类是缴存职工家庭申请住房公积金贷款购买首套自住住房,商品房贷款首付款比例最低为20%,二手房贷款首付款比例最低为30%。

  第二类是缴存职工家庭拥有一套住房但结清贷款的(含住房公积金贷款和商业银行贷款),申请住房公积金贷款购买第二套自住住房的,商品房贷款首付款比例最低为30%,二手房贷款首付款比例最低为40%。

  2015年11月

  根据新政,缴存职工家庭拥有一套住房并且已结清相应购房贷款(含住房公积金贷款和商业银行贷款),为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买第 二套自住住房的,商品住房贷款首付款比例,从不低于30%调整为不低于20%,二手房的贷款首付款比例,从不低于40%调整为不低于30%。

  最后是2017年4月

  住房公积金缴存职工家庭购买首套自住住房,或拥有1套住房并已结清相应购房贷款,为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买第2套自住住房的,商品住房贷款最低首付款比例由20%调整为30%,二手住房贷款最低首付款比例由30%调整为40%。

  连续缴存住房公积金满2年的职工,首次申请住房公积金贷款购买家庭首套自住住房的,最高贷款额度由100万元/户调整为80万元/户,其他住房公积金个人住房贷款的最高贷款额度统一调整为60万元/户。

  仅从贷款额度看,2014年11月起,先后从80万调到90万,90万调到100万,又从100万调到80万,如今是调到60万。3年不到坐了一回过山车。

  这就完了吗?呵呵,可能只是开始

  根据经验判断,宁波市对于楼市的调控,一向不是打一枪就完结,而是会有一系列组合拳。比如限购令的推出,就是前后四五项政策的组合。

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