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租售同权有望走向立法 保护租客权益为核心理念
发布时间:2017年7月27日 信息来源:21世纪经济报道

  从上海推出只租不售住宅用地,到广州提出租购同权,再到住建部等9部委联合发文在广州等12城试点租赁市场改革,近一个月来,住房租赁市场改革成为关注热点。


  7月26日,新华社报道,“住建部有关负责人说,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。”


  这一表述迅速引起市场热议。21世纪经济报道记者了解到,目前,已有国务院层面的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》正式公示,其意见反馈期已在6月19日截止,但目前尚未有租赁市场相关法律进入人大立法计划。而是否能有法律层面的“上层建筑”,对于租赁市场改革,显然有着重要意义。


  立法脚步加快


  进入2017年,租赁市场立法的脚步明显加快。


  今年2月,在国新办举行的房地产和棚户区改造有关情况新闻发布会上,住建部副部长陆克华表示,相关部门正在加快住房租赁市场立法,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。


  同月,国务院印发2017年立法工作计划。其中提到,年内将制定城镇住房保障条例,同时推进统住房租赁市场改革涉及的立法项目。21世纪经济报道记者注意到,在全国人大常委会2017年立法工作计划中,尚没有相关法律的制定计划。


  今年5月19日,住建部公示了《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》(下称《条例》),并向社会公开征求意见。其中,第二章共13条内容,均为住房租赁的相关条例,涉及租金、合同制定、押金收取、居住空间标准等多个方面。


  《条例》的公示,以及近期开始推动的广州、深圳等12城市的租赁市场试点工作,被认为是租赁市场立法脚步加快的标志。


  易居研究院副院长杨红旭认为,重点保护租客权益成为了此次《条例》及后续政策的核心理念之一。


  近期成为关注焦点的租售同权在《条例》中亦有所体现,经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证,并享受规定的基本公共服务。


  杨红旭指出,目前讨论的租售同权主要集中在教育领域。从各地经验来看,部分城市持有当地居住证,已经可以享受本地入学待遇,但没有明确界定租房是否可以享受优质学区房。结合广州近期推出16条租房新政,规定符合条件的租房者也可以享受优质学区房,外地租户的“市民化待遇”,正在不断实现。


  涉及多领域改革


  尽管《条例》已经初步制定完成,但要继续深化城镇住房制度改革,建立租购并举的住房制度,显然还需要更多更有力的措施。


  多位受访人士向21世纪经济报道记者表示,住房制度改革,还需要法律层面的制度支持。


  中国人民大学公共管理学院教授叶剑平表示,当下推进的以租购并举为目标的住房制度改革,实际上是以住房为抓手,推动社会服务均等化,反映出社会治理思路的转变。而《条例》作为国务院制定的行政法规,部分措施不具有强制性,在租赁市场的专门法律尚未制定的情况下,其落地实施还需要地方政府的强制性政策和法规配合。


  21世纪经济报道注意到,发达国家或地区的相关法律法规,同样多侧重于保护承租人权利,且多有强制性规定和措施。


  以德国为例,德国民法规定,一般情况下,房东出租后三年内不得将租金涨幅超过20%,即使有正当理由想提高租金,也必须经过房客同意。房客不同意,房东只能提起诉讼,而不能自己强行提高租金。


  对此,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌指出,在我国,住房租赁市场发展相对滞后,缺乏法律保护的承租人往往处于弱势地位,享受不到应有的的权利和地位,这也使得租售同权成为相关制度建立所要解决的的核心问题。


  他表示,尽管当下的租售同权主要特指教育领域,并且已经取得明显进展。但实际上,租售同权还应当包含租房者不被随意涨租金、克扣押金等财产权利,不被随意驱赶、安全居住的等多方面权利,其中涉及到出租人、承租人、中介三方的复杂关系,涉及到住房以外多个领域的改革,这都亟待法律制度的规范。

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