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重磅!宁波市二手房白皮书首次发布
发布时间:2018年4月21日 信息来源:宁波家博会

组委4月20日下午,在迎接存量房时代·经纪行业发展论坛暨2018年宁波二手房信息发布会上,宁波市房地产业协会、家博会组委会、腾讯宁波联合发布了宁波市首份二手房白皮书。

组委一、2017年宁波楼市综述

组委1、一手住宅市场概述

组委2017年,宁波楼市被业内称为“快销年”,市场整体销售率达73%,创6年新高。据统计,2017年宁波市区新建商品房住宅总计成交56305套,成交面积约684.08万方。截至去年年底,宁波城区的新建商品房住宅库存量仅为251万平方米,创6年新低。

2017年宁波市区一手住宅成交情况

组委去年3月,宁波楼市成交抵达全年高峰,单月市区住宅成交量破7000套,日光盘、夜光盘不断刷新群众的想象力。4月,在全国各地出台楼市相关调控政策的大背景下,宁波楼市新政重磅出台,有了“圈内”、“圈外”之说。在全国楼市调控密集出台的背景下,宁波楼市调控相继打出“组合拳”,明确“房住不炒”的未来楼市发展方向。

组委从区域限购到两年内不许出售,再到调整商品房预售许可最低规模,以及严厉打击中介的炒作违规行为等,经过一系列楼市调控新规出台后,宁波房地产市场整体成交量依然坚挺,房价稳中有升。但从成交结构上来看,投资需求受到抑制,投资客比例明显大幅度下降。

组委2、土地市场概述

组委2017年宁波土市的火热一定程度上影响着楼市的走向。根据统计,2017年宁波市宁波大市全年成功出让宅地(含商住、住宅)138宗,出让总面积约730万方,出让总金额超660亿元。宁波市各区宅地单价已抵达新高度,“地王”已然被刷新,前十的门槛从13006元/平提高至15284元/平。

2017年度宁波市区宅地成交单价TOP10

2017年度宁波市区宅地成交总价TOP10

组委作为高价地频出的海曙城中心、高新区板块、东部新城板块,2017年依旧延续其一贯“壕”的作风,不断冲破大众对地价的想象。与此同时,宁波市各区单价最高纪录被刷新,板块价值水位线被重新划定。

2017年度宁波市各区最高楼面价宅地详情

组委3、二手住宅市场概述

组委热点区块楼盘价格尤其是刚需型楼盘成交价格不断攀升,加之土地价格的上涨,导致刚需群体开始把目光向二手房市场转移。2017年宁波市区二手住宅累计成交63254套,成交量再度超越新建商品房住宅市场。

2017年宁波市区二手住宅成交情况

组委二、2017年宁波二手房行情分析

组委1)、政策篇

组委调控密集年 效果显著

组委2017年,中国房地产调控政策密集程度前所未有。自2017年“3·17”调控政策升级以来,全国楼市经历了大大小小的调控200次有余,而且一次比一次严厉, “限购、限贷、限售、限签、限价、限商”等组合拳步步紧逼。

组委这一年,全国完成了从“调”到“控”的巨大转折,贯穿需求、供给、价格三大市场要素,楼市秩序正在重构;这一年,“限字令”催生的市场平衡颇为脆弱,调控远未能画上句号。在这个大背景下,宁波4月23日、9月30日两次颁布调控政策,楼市逐渐回归平稳。

组委房住不炒 房子回归居住属性

组委2017年是短期调控与长效机制衔接更紧密的转折年,在短期政策与长效机制的共同作用下,住房回归居住属性更加具有制度保障。

组委所谓“房住不炒”,即“房子是用来住的、不是用来炒的”,这一概念在2016年底在中央经济工作会议中首次被提出;2017年“十九大”期间,再次成为热点,大会多次重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,再次强调住房的居住属性。

组委租购并举 住房制度改革深化

组委去年7月,住建部等部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》提出,要继续深化城镇住房制度改革,建立租购并举的住房制度。十九大报告更加指明了方向,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

组委从“购租并举”到“租购并举”,报告中“租”的位置提到“购”之前,体现了发展租赁市场的紧迫性。在政策红利和租赁市场潜在的巨大空间下,万亿租赁市场吸引了越来越多的入场者。租售并举或是房地产下一个最大拐点。

组委2)、成交篇

组委1、成交活跃 政策是风向标

组委纵观2017年二手房市场的火爆表现,一方面和一手住宅购买成本大幅提升有关,另一方面和市场预期有关。市场整体处于供不应求的格局,尤其是一季度,新房供应少,刺激不少买家转向二手房市场。4月,宁波二手住宅成交量抵达全年极值,为9480套。

2017年宁波市区一、二手住宅成交量对比

组委此外,随着土地市场开闸,地价一路上升,市场预期也被抬高。尤其是3月初镇海土市火爆,房东立马上调挂牌价格,价格出现一轮上行。“4·23”调控政策落地,市场有了短暂的喘息期,楼市火爆现象有所缓和。

组委2、投资意愿骤减 刚需唱主角

组委根据统计,2016年宁波全市二手房交易中,首置刚需群体占比仅为38.5%;在2017年上半年,刚需群体大举入市引发成交高峰,占比提升至49%。进入2018年,首置刚需型的需求占比仍在不断增加,并且已成为二手房交易中的核心诉求。

2017年宁波市区购置二手住宅需求占比详情

组委二手房住宅交易中刚需型占比的上升,与房地产市场调控政策有着紧密的联系。2017年9月30日,“两年限售”政策实施,投资者逐渐淡出二手房市场,投资型二手房交易占比从原本的10%下跌至3%。2018年起,银行信贷政策以“遏制投机炒房,支持新市民购房”的理念进行紧缩性调整,投资型、改善型购房成本增加。

组委3、房价稳中有升 与一手房价仍存差距

组委2017年宁波一手住宅房价整体高于二手房。2017年一手房均价为18460元/㎡,而二手房均价为15262元/㎡。2017年,经过板块轮涨,房价急涨,无疑是近年来涨幅最大的一年,特别是圈外,二手房价涨幅超过25%,一手房价涨幅甚至超过50%。

组委根据数据显示,2017年下半年多个城市新房、二手房价格出现“倒挂”,不少热点城市新房价格普遍低于同区域二手房价15%-30%。从宁波的二手住宅市场情况来看,虽然成交量远超过一手住宅,但房价仍存一定差距。

2017年宁波市区一、二手住宅成交价格对比

组委三、2017年宁波二手房成交走势原因分析

组委1、地价助力房价走上稳步上涨之路

组委随着房地产市场火热,宁波地价也开始快速上涨。在地价飙涨刺激下,楼面价迭创新高。由于楼面价飙涨,导致越来越多购房者转入处于价值洼地的二手房市场,二手房市场进入卖房市场,有房东开始捂房惜售,加剧了市场失衡。

组委政策调控下,楼市成交出现速冻态势,市场观望气氛浓烈,购房热情开始消退,房价涨幅也开始放缓。宁波二手房市场则是按照剧本演绎着自己的逻辑,上涨下跌都有其内在因素和外在因素,在各方力量博弈下,构成跌宕起伏的2017年二手房成交曲线状态。

组委2、棚户区改造的推进刺激需求增加

组委宁波2017年棚户区改造的推进也使得市场对二手房的需求加大。被征收居民用补偿款寻找房源,由于一手房价格相对较高,价格相对平稳的二手房成了“香饽饽”。根据数据显示,2017年二手房成交总量中,棚改户购房交易量占了20%-30%。

组委四、2018年宁波二手房市场展望

组委1、调控愈发精准住房制度进一步完善

组委2018开年以来,在“分类调控、因城施策”这一基调的指引下,出台房地产调控政策的城市范围不断扩大,调控力度不断加强。

组委从3月份开始,全国超过20个城市再启房地产调控,合计发布了近30条房地产调控政策,内容包括在摇号购房、将限售限购延伸到三四线城市、以及扶持刚需买房等。在“房住不炒”调控思路指导下,全国住房制度将进一步完善,二手房市场将迎来新的契机。

组委2、“抢人大战”启动激活楼市需求

组委2017年10月以来,全国有近20个城市与地区发布了引进人才的新政策,而从各城市公布的“抢人大战”计划看,吸引人才所采取的举措均围绕落户买房等。2018年一开年,宁波则启动了“抢人计划”。

组委2018年3月1日起,《宁波市区户口迁移实施细则(试行)》正式实施,“取消原100平方米以上住房面积要求和45岁以下的年龄要求限制”“中专、高中学历在宁波工作满两年,无房也可以落户”等规定,放宽了落户的住房门槛和限制,宁波城市对外来人才的吸附能力进一步加强。

组委人口规模势必会快速增长,也将带来更多的住房需求、刺激房价上涨。此外,新政在短期内对中小户型的住宅销售产生极速效应,也将对新房的定价体系产生积极影响。

组委3、量升价稳二手房市场或迎新热点

组委从2018年一季度二手住宅成交情况来看,依然延续2017年量升价稳的态势。据统计,一季度共成交15431套,同比2017年上涨5.2%。

2017、208年宁波市区一季度二手住宅成交量对比

组委刚刚过去的3月份,宁波二手住宅成交量高达7517套,成交均价也从15233元/平升到16483元/平。随着一手住宅房价的上涨,越来越多的首次置业和刚需群体把目标转移到二手房市场。2018年,宁波二手房市场势必迎来新热点。

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